La institución registró un
aumento en la cantidad de consultas vinculadas con los contratos de locaciones
inmobiliarias. Para evitar los abusos, difundió información para aclarar cuáles
son los derechos y obligaciones de los locatarios.
En caso de dudas o consultas
la defensoría presta asesoramiento gratuito en todas sus sedes.
Ante el incremento en las
presentaciones vinculadas con contratos de locaciones inmobiliarias registrado
en las últimas semanas, la Defensoría del Pueblo de la provincia de Santa Fe
difundió una serie de recomendaciones y aspectos para que los inquilinos hagan
valer todos los derechos que los asisten.
¿El
contrato de locación requiere de alguna formalidad?
El contrato de locación debe
ser hecho por escrito. Esta regla se aplica también a sus prórrogas y
modificaciones.
¿Qué
pasa si fallece el propietario o éste resuelve vender el inmueble?
El contrato persiste hasta
su finalización, salvo que las partes hayan pactado lo contrario.
¿Cuáles
son las obligaciones que no se pueden exigir al locatario y son nulas en caso
de que se impongan?
Si el destino es
habitacional, no puede requerirse del locatario: el pago de alquileres
anticipados por períodos mayores a un mes depósitos de garantía o exigencias
asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler
por cada año de locación contratado el pago de valor llave o equivalentes.
¿Cuáles
son las obligaciones a cargo del locador?
El locador debe conservar la
cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo
la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su
propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso
fortuito.
¿Cuáles
son las mejoras que están a cargo del locatario?
Aquellas que son de mero
mantenimiento. Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas
a costa del locador dándole aviso previo.
¿Existe
un plazo mínimo para el contrato de locación de inmuebles?
Si, el plazo mínimo es de 2
años. Si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado
por el plazo mínimo legal. Se puede determinar expresamente en el contrato un
plazo mayor, que no puede superar los 20 años para fines habitacionales y 50
años para otros destinos.
¿Se
puede prohibir el ingreso a personas por algún tipo de incapacidad?
No. Para cualquier tipo de locación inmobiliaria resulta nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.
¿El
locatario puede resolver anticipadamente el contrato sin justa causa?
Si. El Locatario puede
resolver anticipadamente el contrato sin causa bajo las siguientes condiciones:
si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato,
debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de
la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa,
debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un
mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si
la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
¿En
caso de resolver el contrato, se debe avisar al locador con alguna antelación?
De optar por la resolución
anticipada, basta con la mera notificación fehaciente al locador. Se extingue
desde la fecha que designe el locatario sin ninguna antelación.
¿Se
puede interponer demanda de desalojo al locatario sin intimación previa?
Previamente a la demanda de
desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar
fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello
un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de
la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.
¿Qué
debe pagar el locatario?
El locatario tiene a su
cargo el pago del canon estipulado y de las cargas y contribuciones que se
originen en el destino que dé a la cosa locada (servicios, impuestos derivados
del ejercicio de actividad comercial, etc). No tiene a su cargo el pago de las
que graven la cosa (expensas, impuesto inmobiliario, etc.) salvo pacto en
contrario.
¿Se
puede consagrar algún mecanismo de indexación del canon de lo locación?
En los contratos de locación
está prohibida la indexación. No obstante, es legal pactar aumentos para futuro
dentro del plazo de vigencia del contrato de alquiler. Es uso y costumbre que
para el segundo año de locación se prevea un aumento. Algunos contratos también
prevén este aumento cada 6 meses.
¿Hasta
cuándo persiste la obligación del fiador?
Las obligaciones del fiador
cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que
derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.
¿Cuál
es la comisión inmobiliaria que se debe pagar al momento de la firma del
contrato?
En nuestra provincia de
Santa Fe las comisiones se rigen por la ley Nº 13.154 que regula la actividad
del corretaje inmobiliario y establece que la comisión es pactada libremente
entre las partes.
¿Qué
gastos debe abonar el inquilino a la inmobiliaria?
Sólo los que fueron
publicados y debidamente informados en la oferta de alquiler, los que tienen
origen legal y que se documentan con facturas o recibos oficiales.
Como inquilino, deberá
exigir a la inmobiliaria la entrega de factura legal.
A los efectos de evitar
infringir el nuevo Código Civil y la Ley de Defensa del Consumidor en las
operaciones que ofrezcan en alquiler unidades habitacionales, las inmobiliarias
y corredores inmobiliarios deberán respetar:
- El derecho a la información del inquilino
- Trato digno y no
discriminatorio
- Evitar abuso de posición
dominante y publicidad engañosa.
En caso de dudas o
consultas, la Defensoría del Pueblo de la provincia de Santa Fe brinda
asesoramiento gratuito a todas las personas y cuenta con un Centro de Mediación
propio que puede resultar una herramienta útil en la solución de conflictos
suscitados en el marco de un contrato de locación inmobiliaria.
La
Defensoría del Pueblo atiende de lunes a viernes de 8 a 18 horas en sus sedes
de Rosario en calle Tucumán 1681, teléfono (0341) 4721112/13, correo
electrónico [email protected] y en la ciudad de Santa Fe en
calle Eva Perón 2726, teléfonos (0342) 4573904 – 4573374, correo electrónico
[email protected]. ar.
Además cuenta con numerosas
delegaciones en varias ciudades de la provincia. Pueden consultarse en http://www.defensoriasantafe.gob.ar/oficinas.